Mistä maan arvo muodostuu ja miten sen voi arvioida?

Mistä maan arvo muodostuu ja miten sen voi arvioida?

Käyttötarkoituksen mukainen toiminta asettaa erilaisia vaatimuksia tiloille, rakennukselle ja lopulta tontille johon rakennus rakennetaan. Sijainnin tai tontin ominaisuuksista saatava hyöty taas sekin vaihtelee käyttötarkoituksen mukaan. Asuinkäytössä sijainnissa arvostetaan esimerkiksi olennaisimpien palveluiden saavutettavuutta, kun taas varasto- ja logistiikkakäytössä olennaista on sijainnin läheisyys keskeisimpien liikenneväylien ja rahtiterminaalien läheisyydessä. Tiettyjä ominaisuuksia omaavien tonttien kysyntä ja tarjonta määrittää lopulta maan arvon, mutta mistä nämä tasapainoilevat tekijät sitten tonttien tapauksessa muodostuvat?

Maan arvo – mikä siihen vaikuttaa?

Merkittävin tontin arvoon vaikuttava tekijä on tontin sijainti. Maaseudulla saman käyttötarkoituksen tontti voi maksaa 100 kertaa vähemmän kuin Helsingin ydinkeskustassa. Sijainteja on rajallinen määrä. Maa-alueet on käytetty tehokkaasti monissa kaupungeissa, eikä rakentamattomia tontteja ole juurikaan saatavilla. Maan arvo on korkea sijainneissa, joissa tarjonta on rajallista, mutta kysyntä korkeaa.

Saavutettavuudella taas kuvataan sellaisten sijaintien määrää ja monipuolisuutta, jotka ovat saavutettavissa jostain pisteestä tietyllä kustannuksella. Käytännössä merkittäviä tietystä sijainnista saavutettavia kohteita ovat esimerkiksi merkittävät kaupunkikeskustat ja pienemmät alueelliset palvelukeskittymät, joiden läheisyys vaikuttaa selvästi myös maan arvoon. Saavutettavuutta ei välttämättä ole paras mitata etäisyyksien perusteella, vaan matka-aika on parempi mittari, sillä se huomioi esimerkiksi eritasoisen liikenneinfran.

Väestö ja esimerkiksi kaupallinen aktiivisuus ja toiminta poikkeavat erilaisissa sijainneissa. Eri toimialat hyötyvät väestön ja  kaupallisen aktiivisuuden kasautumisesta tietyille sijainneille. Näistä käytännönläheisimpiä esimerkkejä ovat kauppakeskukset ja automarkettien keskittymät kaupunkien sisääntuloväylien varsilla. Logistiikka- ja varastotoimijat pyrkivät sijoittumaan edullisesti asiakkaisiinsa nähden, kun taas tietystä sijainnista saavutettava väestö ja sen ostovoima on keskeisessä roolissa liikepaikkojen valinnassa.

Asuinkäytössä sijainnin vetovoimaisuutta lisää tavanomaisimpien palveluiden, kuten koulujen, päiväkotien ja kauppojen saavutettavuus. Alueet voivat olla alun perin puhtaasti subjektiivisistakin syistä vahvasti profiloituneita vetovoimaisiksi.

Esimerkiksi Espoon Westendin arvostusta on vaikea selittää pelkkien liikenneyhteyksien ja rannan läheisyyden avulla, eikä esimerkiksi monilta osin vastaava naapurialue Otaniemi nauti aivan vastaavaa arvostusta.

Maan arvoon määrätyssä sijainnissa vaikuttaa myös vahvasti maan hyödynnettävyys esimerkiksi rakennusmaana. Rakennusmaan tapauksessa erilaiset kaavavaatimukset asettavat rajoitteita sille, mihin käyttöön ja kuinka tehokkaasti maa-alueita voidaan hyödyntää. Rakennusoikeuden määrä ja tontille osoitettu käyttötarkoitus ovat tietyssä sijainnissa merkittävimmät tontin arvoon vaikuttavat tekijät.

Maa-alueiden jalostettavuuteen vaikuttaa erilaisten kaavavaatimusten lisäksi tontin rakennettavuus. Soveltuuko tontti esimerkiksi maaperän puolesta suunniteltuun rakentamiseen? Johtaako pinnanmuodoiltaan haastava tontti vääjäämättä kalliiseen suunnitteluratkaisuun? Pääsääntöisesti helposti rakennettavat tontit ovat arvokkaampia, mutta rakennettavuuden vaikutuksia voi usein olla helpompi tarkastella rakennuskustannusten kautta.

Yleisimmät ongelmat maan arvon määrittämisessä

Kuten yllä käy hyvin ilmi, maan arvon määrittämisessä on monta muuttujaa. Siksi eri tonttien vertailu saattaa olla äkkiseltään hankalaa. Jos esimerkiksi tarjolla on kaksi asuinkerrostaloille sopivaa tonttia Helsingissä, toinen Lauttasaaressa ja toinen Pasilassa, ei ole helppoa sanoa, kumpi tonteista on arvokkaampi.

Tyypillisesti tontin arvon määrittely on hidasta ja kallista asiantuntijatyötä, jossa hyödynnetään aikaisemmista tonttikaupoista saatavilla olevaa dataa. Toteutuneiden kauppojen etsiminen ja vertailu on haastavaa. Monissa tapauksissa toteutuneiden kauppojen hinta vaihtelee hyvinkin suuresti jopa pienellä alueella ja rajatun tyyppisillä kohteilla. Arvioijan täytyy muodostaa välillä subjektiivinenkin näkemys arvioitavan kohteen arvosta saatavilla olevan datan perusteella. Toisinaan hyvin sopivaa vertailuaineistoa ei ole lainkaan saatavilla, ja vertailukohteet on löydettävä suuresti arvioitavasta kohteesta poikkeavien kauppojen joukosta. Jokaisen arvion eteen on nähtävä paljon vaivaa. Lopulta arviotkin ovat vain arvioita, eikä kauppahinta selviä koskaan ennen kuin kaikkien osapuolten nimet ovat paperilla.

Maaomaisuuden arvon määritys on tärkeää monille osapuolille. Kiinteistökehittäjänä vähennät hankkeen taloudellisia riskejä tarkoilla arvioilla hankkeen kokonaiskustannuksista. Maanomistajana tiedät maaomaisuuteen sitomasi pääoman ja pystyt vertailemaan omistamisen kannattavuutta muihin vaihtoehtoihin. Todenmukaisesta tontin markkina-arvosta johdetulla maanvuokralla varmistetaan vuokralaisen oikeudenmukainen kohtelu, sekä asianmukainen korvaus omistajalle.

Simulaatio määrittää maan arvon objektiivisesti ja nopeasti

Nykyään hitaalle ja työläälle arvioinnille on olemassa myös vaihtoehto. TVD-simulaatiomalli tarjoaa näkemyksen tontin arvosta nopeasti ja helposti. Simulaatiomalli huomioi keskeisimmät maan arvoon vaikuttavat tekijät kuten sijainnin, sekä tonttikohtaiset ominaisuudet. Simulaatio on objektiivinen, ja kaikilta osin identtiset kohteet arvioidaan aina samoin perustein. Simulaatiomallin avulla saat todellisten kauppahintojen avulla kalibroidun näkemyksen tontin hinnasta missä tahansa Suomessa. Voit vertailla erilaisia tontteja syöttämällä vain muutamat keskeisimmät tiedot tonteista, ja hyödyntää simuloituja tuloksia monipuolisesti erilaisissa käyttötapauksissa yhdessä muiden TVD-alustan työkalujen avulla.

Määrittämällä tontin arvon simulaation avulla varmistat, että sinulla on kaikki tarvittava tieto päätöstesi tueksi. Lue lisää simulaatiomallin hyödyntämisestä kiinteistöjen arvioinnissa.

 

Tutustu kiinteistöjen arviointiin