Miten valita hankkeelle sopiva toteutusmuoto?

Käyttäjän ja omistajan tarpeesta toteutusmuodon valintaan

Kun tilaajalle syntyy idea tai tarve uuden kiinteistön rakentamisesta tai vanhan korjaamisesta, tulee rakennuttajan tehdä kattava ja ymmärrettävä kuvaus käyttäjän ja omistajan tarpeiden mukaisesta rakennuksesta sekä määritellä hankkeelle tavoitteet mm. kustannusten, ajan ja ympäristövaikutusten osalta. Rakennushankkeen toteutusmuoto on yksi ensimmäisistä päätöksistä, jonka rakennuttaja tekee. Alkavaa rakennushanketta varten rakennuttaja valitsee rakennushankkeen ominaisuuksien ja tavoitteiden perusteella käyttäjän ja omistajan tarpeisiin parhaiten soveltuvan toteutusmuodon.

Toteutusmuoto on koko rakennushankkeen organisointitapa, joka määrittää rakennuttamis-, suunnittelu- ja rakentamispalveluiden hankintatavan. Toteutusmuoto vastaa siis yksinkertaisimmillaan kysymykseen siitä, kuka vastaa suunnittelusta, kuka hankintatoimesta ja rakentamisesta vai vastataanko näistä yhteisesti.

Suomessa käytössä olevat rakennushankkeen toteutusmuodot voidaan jakaa tilaajan ja urakoitsijan välisen vastuunjaon perusteella neljään päähaaraan:

• suunnittele ja rakenna -muodot
• pääurakkamuodot
• projektinjohtomuodot
• allianssimuodot

Toteutusmuotojen päähaarojen sisältä löytyy useita erilaisia variaatioita, joiden lisäksi voidaan käyttää laajempia ylläpito- ja rahoitusvastuun sisältäviä hankemuotoja, kuten elinkaari- ja PPP-malleja (Public-Private Partnership).

Löydät käytetyimpien toteutusmuotojen tarkemmat kuvaukset kirjoittamastani oppaasta, johon on latauslinkki tämän blogikirjoituksen lopussa.

Toteutusmuoto vastaa yksinkertaisimmillaan kysymykseen siitä, kuka vastaa suunnittelusta, kuka hankintatoimesta ja rakentamisesta vai vastataanko näistä yhteisesti.

Toteutusmuoto ja sen valinta on osa rakennushankkeen riskienhallintaa

Rakennushankkeen toteutusmuodot ovat ammattirakennuttajan keskeisimpiä työmenetelmiä. Ammattilainen pärjää harvoin vain yhdellä vakioidulla työmenetelmällä, vaan eri tarpeisiin ja tavoitteisiin on olemassa omat menetelmänsä. Valitettavan usein hankkeen toteutusmuodoksi valitaan kuitenkin se, joka itse osataan ja tunnetaan parhaiten tai sitten se, jota toteuttajan puolelta myydään.

Toisinaan rakennuttaja saattaa myös ajatella, että mitä enemmän tehtäviä ja vastuita on siirretty urakoitsijalle, sitä vähemmän riskialtis toteutusmuoto on hänelle itselleen. Käytännössä rakennuttaja kuitenkin tällöin vain myy riskin. Riskit eivät välttämättä pienene, vaan voivat jopa kasvaa, jos myytyä riskiä ei todellisuudessa kyetä torjumaan.

Mutta miten sitten valita rakennushankkeelle sopiva toteutusmuoto? Toteutusmuodot soveltuvat eri tavalla erityyppisiin hankkeisiin. Rakennushankkeen toteutusmuodon valintaan vaikuttavat mm. seuraavat seikat:

1. Rakennustyyppi

Toiminnoiltaan yksinkertaiset rakennustyypit, kuten varastohallit tai päiväkodit, voidaan luovuttaa urakoitsijoille toteutettavaksi varhaisemman hankevaiheen tiedoilla kuin kompleksinen laboratoriorakennus tai kaupungin ydinkeskustassa sijaitseva suojeltu korjaushanke, joiden suunnittelu ja toteuttaminen edellyttää enemmän osapuolten välistä vuorovaikutusta ja yhteistyötä.

2. Rakennuskohteen laajuus

Rakennuskohteen laajuus vaikuttaa urakoitsijalähtöiseen suunnitteluresurssien käytettävyyteen ja rakennustöiden palastelun tarpeeseen siten, että pienet hankkeet puoltavat kokonaisvaltaisempia toteutusmuotoja, mutta hankekoon kasvaessa tilaajavetoisen suunnittelun, yhteistyön ja urakoiden palastelun tarve kasvaa.

3. Markkinatilanne

Samoin noususuhdanteessa urakoiden palastelulla voidaan lisätä tarjoushalukkuutta saamalla mukaan pienempiä urakoitsijoita, kun taas laskusuhdanteessa sama hanke kiinnostaa enemmän myös isompia urakoitsijoita, mutta pienemmillä kateodotuksilla.

4. Rakennushankkeelle asetetut tavoitteet

Tilaaja asettaa rakennushankkeelle useita tavoitteita, jotka on yleisesti ryhmitelty kustannuksia, aikaa ja laatua koskeviksi. Lisäksi tilaajalla voi olla hankkeen hallinnollisia ominaisuuksia koskevia tavoitteita mm. hankkeen joustavuuteen ja ohjattavuuteen, tai tilaajan omaan työmäärään liittyen. Eri toteutusmuodot tukevat tavoitteita eri tavoin.

Esimerkiksi projektinjohtomuodoilla voidaan saavuttaa joustavuutta ja nopeaa aikataulua kilpailtuun hintaan, kun taas pääurakka- sekä suunnittele ja rakenna -muodoilla saadaan urakoitsijan tarjoushinta sidottua varhaisessa vaiheessa kohtuullisen pienillä rakennuttamisresursseilla, mutta muutosten tekeminen myöhemmässä vaiheessa on raskaampaa.

Voidaan ajatella, että riski on mahdollisuus, ettei tilaajan hankkeelle asettama tavoite toteudu. Riskit eivät siis muodostu toteutusmuodosta, vaan itse hankkeesta ja sille asetetuista tavoitteista. Toteutusmuodon valinnalla ratkaistaan hankkeen riskien lopullinen suuruus ja mahdolliset seuraukset. Ei ole olemassa sellaista toteutusmuotoa, joka soveltuisi parhaiten kaikkiin hankkeen tavoitteiden saavuttamiseen. Siksi tilaajan on priorisoitava hankkeensa tavoitteet ja valittava sellainen toteutusmuoto, joka toteuttaa tärkeimmät tavoitteet parhaiten.

Toteutusmuodon valinnalla ratkaistaan hankkeen riskien lopullinen suuruus ja seuraukset.

Rakennustuotteen hallinta keskiössä jokaisessa toteutusmuodossa

Kun toteutusmuoto ja sen ammattitaitoiset käyttäjät on oikein valittu, on tilaajalla hankkeen ominaisuuksiin ja tavoitteisiin parhaiten soveltuvat prosessit, vastuunjaot, sopimusrakenteet ja intressit, sekä tietysti ihmiset. Tämä ei kuitenkaan riitä, jos he eivät tarkalleen tiedä, mitä heidän odotetaan prosesseillaan rakentavan. Prosessien lisäksi rakennushankkeessa on myös toinen puoli, eli se, mitä ollaan rakentamassa. Kutsutaan tätä vaikkapa rakennustuotteeksi.

Rakennushankkeeseen lähdettäessä on ensin määritettävä käyttäjän toimintaa parhaiten palveleva tilantarve, ja millä reunaehdoilla rakennuksesta saadaan kaavailtuun rakennuspaikkaan myös omistajalle kannattava. Seuraavaksi rakennussuunnitelmien tulisi vastata määritettyä tilantarvetta, rakennukselle määritettyjä ominaisuuksia ja hankkeen tavoitteita. Lopuksi vielä hankintojen ja tuotannon etenemisen pitäisi vastata suunnitelmia ja niiden pohjalta muodostettuja tuotannon osatavoitteita. Jos et voi määrittää täsmällisiä tavoitteita suunnittelu- ja rakentamisvaiheille, niin et voi niitä myöskään ohjata. Lue erillisestä blogipostauksesta tarkemmin hankesuunnittelun yleisimmistä ongelmista ja niiden välttämisestä.

Oikealla toteutusmuodolla johdetaan prosesseja ja osapuolia – Realaizerin avulla ohjataan rakennustuotetta.

Haahtelan Realaizerin avulla asetat hankkeelle realistiset tavoitteet huomioiden käyttäjän ja omistajan tarpeet, rakennuspaikan ominaisuudet ja liiketoiminnan kannattavuuden. Tavoitteiden toteutuminen vaatii jatkuvaa tavoitteenmukaisuuden arviointia ja arviointiin pohjautuvaa aktiivista ohjausta. Rakennuksen simulaatio mahdollistaa realistisen tavoitteen asettamisen ja tavoitteenmukaisuuden arvioinnin jokaisessa hankkeen vaiheessa, jolloin oikean suunnan löytäminen hankkeen ja suunnittelun ohjaamiseen on valtavan paljon helpompaa.

Jokaisessa rakennushankkeessa tehdään toteutusmuodosta riippumatta aina samat tehtävät. Kyse on vain siitä, kuka niistä missäkin vaiheessa vastaa, ketkä osallistuvat vaiheiden päätöksentekoon ja kuinka läpinäkyväksi osapuolten välinen vuorovaikutus on rakennettu. Valitsemastasi toteutusmuodosta riippuen voit käyttää Realaizeria yhteistyössä hankkeen osapuolten kesken niin suunnittelun kuin rakentamisenkin ohjauksessa. Oikealla toteutusmuodolla johdetaan prosesseja ja osapuolia – Realaizerin avulla ohjataan rakennustuotetta, jolloin yhteisten tavoitteiden viestiminen on toteutusmuodosta riippumatta aina täsmällistä ja selkeää.

Lataa itsellesi alta opas, jonka avulla löydät hankkeisiisi soveltuvimmat toteutusmuodot, ja tiedät miten Realaizer auttaa sinua onnistumaan hankkeissasi.