Kiinteistön kannattavuuden arviointi simulaation avulla
Pyry Haahtela | Tutustu kirjoittajaan
Kirjoittaja toimii Haahtelan Realaizerin operatiivisena johtajana ja vastaa Haahtelalla kiinteistöjen arviointiin keskittyneestä liiketoiminnasta.
Monesti investointien suunnittelussa keskitytään määrittämään ja laskemaan kustannuksia. Kustannusten suunnittelu ja järkevöittäminen on toki tärkeää, jotta rajallisia resursseja ei tuhlattaisi. Usein menoja tärkeämpää on kuitenkin laskea hankkeen kannattavuutta. Toisinaan lisäkustannus on perusteltu, jos sen avulla kohteelle voidaan odottaa korkeampaa tuottoa. Simulaation avulla kiinteistön kannattavuuden arviointi toimii luotettavasti, olipa kyseessä sitten uudiskohde tai olemassa oleva kiinteistö.
Kannattaako hankkeeseen lähteä vai ei? Vastaus ei aina ole ilmeinen
Kannattavuutta voi tarkastella monista eri näkökulmista riippuen hankkeesta. Usein investoinnin kannalta tärkeää on tietää, miten paljon hankkeesta voidaan enimmillään maksaa, jotta haluttu tuottovaatimus saavutetaan. Uudiskohteen ollessa kyseessä on kannattavuuden tarkastelu usein yksinkertaista. Esimerkiksi asuinrakennusta suunniteltaessa voidaan laskea, että rakennuskustannukset eivät ylitä asuntojen myynnistä saatavaa tuloa, ja että katetta jää jäljelle omien tuotto-odotusten mukaisesti. Vastaavasti vuokrakohteen kohdalla on laskettava, että vuokra riittää kattamaan investointikustannukset ja täyttämään samalla tuottovaatimuksen halutulla aikavälillä.
Muutostarpeiden kannattavuuden arviointi on haasteellisempaa. Otetaan esimerkiksi vanha toimistorakennus. Ei ole aivan yksinkertaista sanoa, olisiko kannattavampaa saneerata kohde asuintaloksi vai ainoastaan toteuttaa perusparannus nykyisissä tiloissa. Asunnoissa ja toimistoissa odotettu vuokra on eri tasolla, toisaalta osa toimistoista vaatii myös ylläpitokustannuksia aiheuttavia palveluita, kuten aulapalvelun tai vartiointia. Tarkastelussa huomioon tulee ottaa myös mahdolliset vajaakäyttökuukaudet ja se kuinka helppoa on löytää vuokralainen toimistoon verrattuna asuntoihin. Kun arvioidaan kannattavuutta, on tietysti huomioitava myös tilojen muutoskustannukset. Toimiston muutoskustannus asunnoiksi on korkea, halvempaa on aina jättää tila ennalleen. Siksi kannattavuus täytyykin laskea kaikki seikat huomioiden.
Simulaatio tekee arvioinnista luotettavaa ja läpinäkyvää
Rakennuksen simulaatiossa kannattavuutta lasketaan hyödyntäen diskontattua kassavirta-analyysia, jossa kohteen elinkaaren aikaisia tulo- ja menovirtoja simuloidaan valitulla aikavälillä. Mallinnettu kassavirta huomioi kaikki kannattavuuden kannalta olennaiset asiat, kuten investointikustannukset, ylläpitomenot sekä vuokratason ja rahoituksen. Lisäksi tulevaisuudessa simulaation tietoaineisto kehittyy huomioimaan entistä tarkemmin myös rakennuksen elinkaaren aikaiset korjaukset sekä ylläpitokustannukset.
Simulaatio ottaa aina kaikki yksityiskohdat huomioon, jolloin on käytännössä mahdollista arvioida jopa yksittäisen tilan kannattavuutta.
Yksi simulaation tuomista eduista on sen nopeus. Erilaisia skenaarioita on mahdollista arvioida nopeasti suoraan simulaatiomallissa ja työkalu antaa välittömän palautteen hankkeen kannattavuudesta ja kustannuksista. Simulaation tärkein hyöty on kuitenkin sen kattavuus ja luotettavuus. Tyypillisesti kohteen kassavirtaan vaikuttavat tiedot kootaan useista erilaisista lähteistä, käyttäen monia eri menetelmiä. Simulaatioperusteisessa arvioinnissa sekä tulojen että menojen arviointi perustuu samaan yksityiskohtaiseen rakennuksen malliin. Haahtelan Realaizer, rakennuksen simulaatio ottaa aina kaikki yksityiskohdat huomioon, jolloin on käytännössä mahdollista arvioida jopa yksittäisen tilan kannattavuutta. Simulaatiomallia hyödyntämällä saadaan esimerkiksi laskettua, paljonko tilan viilennysratkaisun lisääminen kasvattaisi tilasta vaadittavaa vuokraa. Useimmissa tapauksissa saattaa olla mielekkäämpää tarkastella laajempia kokonaisuuksia. Onko esimerkiksi kannattavampaa rakentaa kauppakeskuksen yhteyteen lääkärikeskus 100 000 vai 150 000 vuosittaisella asiakaskäynnillä?
Varhainen skenaariointi auttaa tekemään perusteltuja investointipäätöksiä. Jos jo alustavassa suunnitteluvaiheessa ilmenee ongelmia hankkeen kannattavuuden kanssa, ovat vaikutusmahdollisuudet yhä suuret. Simulaatioperusteinen kannattavuuden arviointi tarjoaakin arvokkaan näkökulman hankkeen alkuvaiheeseen, oli kyseessä sitten uudis- tai korjaushanke.